Оплатил, но задолжал
Олег Жильцов* заключил договор долевого участия в строительстве с ООО «Жилищная корпорация». По условиям договора, компания должна была построить дом по Головинскому шоссе в Москве, а после ввода здания в эксплуатацию передать Жильцову нежилое помещение площадью 150 кв. м. Он, в свою очередь, должен был перевести деньги на счет компании и принять помещение. Сумма, которую надо было заплатить за помещение, была указана в долларах США. Но в договоре содержалось уточнение, что ее перечисляют застройщику одним платежом по курсу Центробанка на день платежа — и это и есть 100% оплаты по договору.
Жильцов заплатил деньги в мае 2015 года, а в июне получил претензию от застройщика. В ней говорилось, что он задолжал компании 5,3 млн руб. Долг появился из-за того, что у сторон оказалось разное представление о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа — это и колебание курса валют привели к разнице в том, как стороны оценили сумму договора. Жильцов решил, что доплата незаконна, о чем и написал в ответе на претензию. О расторжении договора никто не просил, и покупателю даже предложили принять помещение после окончания строительства, и он решил, что конфликт исчерпан.
Но в августе 2017 года застройщик направил Жильцову уведомление. В нем говорилось, что компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора из-за неуплаты задолженности. Запись в ЕГРН о госрегистрации договора погасили.
С валютным договором разобрались суды
Жильцов решил, что застройщик нарушает закон, и подал в суд. В иске он сослался на ненадлежащее качество помещения и просил расторгнуть договор по этому основанию. В подтверждение своей позиции он представил заключение специалистов, а заодно попросил суд назначить строительно-техническую экспертизу.
Две инстанции, Головинский районный суд Москвы и Мосгорсуд, ему отказали. Суды указали, что застройщик полностью исполнил обязательства по договору — построил и ввел в эксплуатацию здание. А истец, напротив, нарушил условия, не выплатив долг.
В кассации дело рассмотрела коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело №5-КГ19-117). В определении по делу ВС напомнил, что нельзя отказаться от обязательства а одностороннем порядке, за исключением отдельно предусмотренных случаев — об этом говорится в п.1 ст. 310 ГК. Согласно Закону об участии в долевом строительстве указано, что если по договору дольщик должен оплатить цену договора, внеся единовременный платёж, то если дольщик допустил просрочку больше чем на два месяца, застройщик имеет право отказаться исполнять договор в одностороннем порядке. В свою очередь, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если полученный объект плохого качества. В споре оказалось сразу две проблемы, указала коллегия по гражданским спорам ВС.
Внимание на цену
Первая проблема заключалась в том, что при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанции упустили саму суть одного из элементов договора — его цену. Стороны по-разному толковали договор относительно его стоимости в рублях. Это, указал ВС, связано с различным мнением сторон о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа. По общему правилу, валютой долга и валютой платежа является рубль (п. 1 ст. 317 ГК). Но согласно п. 2 той же статьи в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга).
Согласно пункту 4.2 договора, о котором идет речь, цена договора на момент его заключения составляет сумму, в рублях, эквивалентную определенной сумме в долларах (649 361$), а все взаиморасчеты проводятся тоже с учетом цены договора, в долларах. «Вне зависимости от финансовой нестабильности и изменении курса валют, заявитель должен был вернуть определенную сумму договора в рублях, но эквивалентную доллару. То есть оплата производится в рублях, но в долларовом эквиваленте», — поясняет Никита Семякин, ведущий юрист Содружества Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг II группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции II группа Коммерческая недвижимость/Строительство IV группа Арбитражное судопроизводство 44-45 место По количеству юристов Профайл компании .
Апелляции не следовало делать безосновательные выводы относительно стоимости договора, указал ВС: необходимо было определить, какова валюта долга и платежа, тщательно проанализировав договор. Для этого нужно сопоставить условие о платеже со смыслом соглашения в целом, выяснить, чего на самом деле хотели стороны с учетом цели договора. Суд также мог принять во внимание предшествующие договоры, переписку, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон и другие обстоятельства, указал ВС.
В сданном объекте возможны недостатки
Кроме того, ВС указал, что суд никак не оценил доводы истца о плохом состоянии помещения, сделав вывод, что раз объект в целом введен в эксплуатацию, то и помещение истца, входящее в объект, не имеет существенных недостатков.
В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Мосгорсуд рассмотрел спор и полностью отменил судебное постановление, прекратив производство по делу после того, как стороны заключили мировое соглашение (дело № 33-39268/2019).
Проблемы валютной ипотеки
Проблема валютной ипотеки и любых договоров, которые привязаны к иностранной валюте обозначилась ещё в 2008 году. В 2014-2015 годах происходили массовые пикеты дольщиков из-за того, что в результате изменения курса рубля размер выплат по договорам был увеличен в 2-5 раз. После пикетов граждане и организации практически перестали заключать подобные договоры.
В те годы положительных решений в пользу дольщиков практически не было, констатирует Никита Семякин. «Суды отказывались снижать размер задолженности в связи с изменением курса, не видя для этого оснований: предусмотреть в договоре возможный финансовый кризис не представлялось возможным, а скачки на валютном рынке нельзя относить к обстоятельствам непреодолимой силы», — вспоминает он.
В целом судебная практика по спорам с застройщиками достаточно однообразна. Однако этот спор, дошедший до ВС, удивил юристов тем, какой способ защиты выбрал застройщик. «На моей практике не встречались случаи, когда застройщик отказывается от исполнения договора. В подавляющем большинстве случаев застройщик выходит в суд с иском о взыскании задолженности», — говорит Семякин. При этом примечательно, что суды хоть и в последней инстанции, но все же встали на сторону заявителя, заметил он.
*Имена участников спора изменены редакцией