Неудачная покупка
У Инны Малкиной* была дача в подмосковном садовом товариществе «Луч» (СНТ). В 2010 году Малкина решила расшириться и приобрела там еще один участок за 1,6 млн руб. у главы СНТ Антона Половцева*.
А в 2016 году следователи МВД выяснили, что председатель товарищества вместе со знакомыми организовал целую схему, по которой оформлял бесхозные участки на подставных лиц. Эти пустующие земли Половцев потом перепродавал. Против злоумышленников возбудили дело по ч. 4 ст. 159 УК, а участок Малкиной прокуратура забрала через суд (дело № 33-35383/2017).
Малкина решила отсудить деньги у Половцева. Она потребовала вернуть 1,6 млн руб. как неосновательное обогащение и выплатить проценты за использование чужих денег в течение восьми лет (2010 – 2018 годы) – 1,1 млн. руб. Ответчик же уверял, что Малкина передавала деньги на нужды садового товарищества, а не за новую дачу. Если решение окажется не в его пользу, Половцев просил уменьшить размер процентов из-за тяжелого финансового положения.
Две инстанции удовлетворили требования Малкиной, но частично (дело № 33-1821/2019). Ей присудили 1,6 млн руб., а сумму процентов снизили до 350 000 руб. Суды объяснили такой подход тем, что заявленная сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, но не стали уточнять – почему.
Немотивированное снижение неустойки
Малкина не согласилась с таким подходом и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховный суд. ВС разъяснил, что бремя доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на должника. Кроме того, снижение неустойки не должно приводить к убыткам кредитора и давать экономическую выгоду недобросовестному лицу – позволять пользоваться чужими деньгами по заниженной процентной ставке.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что в акте апелляции нет мотивов, по которым суд решил снизить размер неустойки. В частности, не указано, в чем несоразмерность суммы последствиям нарушения обязательства, добавил ВС. «Тройка» судей по председательством Вячеслава Горшкова постановила отменить решение апелляции в части взыскания 350 000 руб. процентов и отправить этот вопрос на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд. В остальной части выводы нижестоящих судов оставили без изменений (дело № 4-КГ19-48).
Эксперты «Право.ru»: «Нижестоящие суды игнорируют позицию ВС»
Отмененные решения явно не вписываются в контекст защиты интересов граждан, чьи права нарушены, говорит Артур Великжанин из Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика 17 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 26-28 место По количеству юристов 29 место По выручке . Логика нижестоящих судов, которые снизили проценты за пользование чужими деньгами в более чем 3 раза, остается непонятной, соглашается с коллегой Никита Семякин, ведущий юрист Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании . «В вопросах процентов, оплаты услуг представителя и прочих «плавающих» сумм практика обычно идет по принципу «главное не допустить несоразмерных выплат», — объясняет юрист. Исходя из такого принципа, во многих случаях суд самостоятельно занижает размер процентов, ссылаясь на принципы разумности и соразмерности, признает эксперт.
Размер процентов за пользование чужими деньгами можно снизить лишь при наличии веских оснований. Но здесь тяжелое финансовое положение нельзя считать уважительным обстоятельством, поясняет Семякин. Таким образом, должник не доказал, что размер взыскиваемых с него процентов неразумен и несоразмерен совершенному правонарушению, а нижестоящие суды это упустили и необоснованно снизили размер процентов, утверждает юрист.
К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают игнорировать разъяснения ВС о недопустимости произвольного снижения неустойки, констатирует Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов, Ялилов и Сабитов: «Верховный суд часто отменяет такие судебные акты, но чисто физически не может пересмотреть все».
Как проверить имущество
Застраховаться на 100 невозможно, говорит Ялилов, но можно попробовать минимизировать риски. Эксперт выделил восемь пунктов.
Советы по проверке недвижимости
1) Получить выписку из Росреестра, в том числе, на предмет обременений, ограничений и споров.
2) Внимательно изучить правоустанавливающие документы, желательно всю цепочку собственников.
3) Посмотреть сайты судов по месту нахождения имущества и жительству собственника – нет ли активных споров, банкротства в отношении собственника и членов его семьи.
4) Посмотреть банк исполнительных производств в отношении собственника.
5) Посмотреть Федресурс – нет ли публикаций о подаче заявления о банкротстве собственника и членов его семьи.
6) Сравнить цены, не продают ли объект подозрительно дешево.
7) Обратить внимание на дату возникновения собственности, если она незадолго до продажи, то выяснить – почему так.
8) Выяснить, не было ли подобных споров по соседним объектам.
Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг группа Налоговое консультирование и споры группа Коммерческая недвижимость/Строительство Юлия Макаренко говорит, что перед сделкой надо проверять историю владения, как минимум, за последние 3 года, а в идеале — за 10 лет. По ее словам, в договоре лучше всего указать обстоятельства, которые гарантирует продавец покупателю, и последствия, если представлена недостоверная информация. Сейчас также появилась госгарантия определенной выплаты из бюджета, если единственную квартиру изымают как имущество, находящееся в чуждом незаконном владении, говорит партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство 4 место По количеству юристов Профайл компании Дмитрий Некрестьянов. «Но эта сумма все равно не покрывает все убытки и не позволяет купить новое жилье», — говорит эксперт.
* — Имена и фамилии изменены редакцией.