В последние пять лет в России ежегодно сдается 80,9 млн квадратных метров жилья. Показатели прошлого года в этой сфере оказались даже выше цифр 2018 года на 9%. Соответственно, свободных земель для строительства становится меньше. При этом действующее законодательство содержит весьма обширный перечень условий, которые не допускают или ограничивают возведение многоквартирных домов на том или ином участке.
На практике нередко возникают сложности с соблюдением санитарно-защитных зон, в пределах которых нельзя строить жилье. Нарушение этих границ чревато тем, что затрагивает интересы сразу нескольких групп лиц, объясняет старший юрист Nasonov, Pirogov & Partners Nasonov, Pirogov & Partners Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании Максим Волков: «Это и застройщик, и покупатели жилья, и предприятия, из-за которых установлена защитная зона». Потому в таких случаях непросто найти справедливое решение, которое бы полностью всех устроило, говорит эксперт.
В каких случаях можно уменьшить санитарную зону у завода
— «Загрязняющее» предприятие уменьшило мощность или перепрофилировало производство
— Внедрило новые технологические решения, эффективные очистные сооружения и т.п.
— Другие основания указаны в п. 4.5 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 года N 74
Уменьшение санитарной зоны
С такой проблемой столкнулись жители Петербурга. С 2013 года санитарная зона завода финских красок «Тиккурила» простиралась на 150 м по всему периметру предприятия. Но в 2017 году главный санитарный врач Санкт-Петербурга сократил ее до 40 м с западной стороны по заявлению компании «Росси Строй Проект», которая проектировала рядом с производством элитный жилой квартал «Зима-Лето» от «Сэтл Сити», достроенный в том же году.
Чиновник опирался на те бумаги, которые ему предоставил Роспотребнадзор. Во-первых, заключение ФГБУ «ЦГиЭ», которое приложило к своему обращению «Росси Строй Проект». В этом документе эксперты указали, что санитарную зону стоит скорректировать из-за сокращения цехов «Тиккурилой». Во-вторых, письма самого финского предприятия, в котором оно не возражает против уменьшения специальных границ. А в 2019 году иностранцы обратились в суд, заявив, что не «давали добро» на сокращение санитарной зоны. Они отметили, что не направляли перечисленных бумаг в Роспотребнадзор, подписи на письмах принадлежат не их сотрудникам (для проверки чего попросили назначить судебную экспертизу), а само предприятие даже не обследовали уполномоченные лица (дело № А56-119374/2018).
Две инстанции отклонили требования истца, сославшись на то, что владельцы завода не смогли опровергнуть выводы, содержащиеся в экспертном заключении ФГБУ «ЦГиЭ»: о ликвидации части производства и сокращении вредных выбросов. Кроме того, чиновники представили в дело бумаги, которые подтверждали основания для сокращения санитарной зоны, а проводить экспертизу нет смысла – она только затянет процесс.
Но Окружной суд пришел к другому выводу, указав на то, что на самом деле в материалах дела не бумаг, которые бы подтверждали ликвидацию спорной части производства. Арбитражный суд Северо-Западного округа обратил внимание и на то, что некорректным является и экспертное заключение, которое составлено без посещения завода уполномоченными лицами. Кроме того, АС СЗО посчитал необоснованным, что нижестоящие суды отказались проводить экспертизу подписей на документах, которые, по словам истца, их сотрудники не ставили. Учитывая перечисленные обстоятельства, Окружной суд отменил акты первой инстанции с апелляцией и отправил дело на новое рассмотрение обратной в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Стройка у предприятий и аэропорта
С похожей ситуацией столкнулось в Екатеринбурге и предприятие «ПепсиКо», рядом с которым компания ПИК решила возвести многоквартирные дома. Под стройку досталась территория бывшего завода пластмасс, которую перевели в жилую зону. Иностранная компания оказалась против такого соседства и решила остановить стройку в судебном порядке.
«ПепсиКо» предъявляло два иска — сначала пыталось оспорить проект межевания территории под объект ПИКа (дело № А60-63828/2017), а затем — выдачу ему разрешения на строительство (дело № А60-15618/2018). Оба спора истец проиграл. Заявитель утверждал, что санитарная зона вокруг его предприятия составляет 100 м. Но суды установили, что по градостроительным документам защитная зона территории «ПепсиКо» составляет лишь 50 м, и при утверждении проектной документации жилого комплекса все исходили именно из такой цифры.
А ЖК «Молодженый» в уральской столице и вовсе построили, несмотря на то, что он расположился в защитной зоне аэродрома. Суд запретил строить многоквартирные дома у аэропорта «Кольцово» на землях промышленного назначения (Дело № А40-155426/2012). Но объекты все равно ввели в эксплуатацию, а участок перевели в жилую зону. Эта ситуация показывает, что даже при наличии нарушений такие крайние меры, как снос жилых домов, если и принимаются, то в исключительных случаях, замечает Волков.
Проблемы>
Бывают случаи, когда застройщики представляют в уполномоченный орган неполный комплект документов и скрывают информацию, которая бы препятствовала строительству, а чиновники не очень внимательно проверяют эти бумаги. В деле № А55-20056/2018 застройщик оспаривал постановление администрации, которым та аннулировала собственное разрешение на строительство, выданное двумя годами ранее.
Причина – власти установили, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на основании которого одобрили стройку, не содержит информацию об ограничениях из-за нахождения рядом действующего радиотехнического объекта. Суд признал законной отмену разрешения на строительство. А в деле № А32-2694/2016 выяснилось, что застройщик начал возводить многоквартирный дом в водоохраной зоне озера, даже не предоставив заключение государственной экологической экспертизы.
С похожей ситуацией столкнулись и обладатели квартир в элитном комплексе апартаментов Loft River. В конце декабря прошлого года Тушинский районный суд г. Москвы постановил снести дом, поскольку он построен на особо охраняемой природной территории (дело № 02-0017/2019). Строить там нельзя, хотя проект получил разрешение на строительство и Росреестр зарегистрировал право собственности за новоселами.
Партнер INTELLECT INTELLECT Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании , Александр Латыев обращает внимание на то, что у покупателей жилья в спорных ситуациях нет практически никакой защиты: «Конечно, они смогут потребовать назад свои деньги от застройщика, но вот сможет ли он их вернуть — большой вопрос». По его мнению, следует обсуждать гражданско-правовую ответственность госорганов, выдавших положительные заключения, если отсутствовали основания для этого: «В том числе, за счет бюджета». Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании тоже считает, что в зависимости от выводов первой инстанции покупатели квартир в «петербургском деле» смогут подать иски не только к застройщику, но и к Роспотребнадзору: «Если будет установлено, что границы санитарно-защитной зоны изменили с нарушением установленной законом процедуры».
А вот предприятию защитить свои интересы поможет осмотрительность, говорит Волков: «Чем раньше обнаружить строительство жилья в защитной зоне, тем больше вариантов останется для урегулирования ситуации». До ввода дома в эксплуатацию у завода больше шансов отстоять свои интересы, признав постройку самовольной, чтобы добиться ее сноса, отмечает эксперт: «После ввода в эксплуатацию ситуация станет гораздо сложнее, поскольку суды очень осторожно относятся к интересам собственников жилья».
Как покупателю проверять новые дома
— Выяснить, нет ли рядом объектов, вокруг которых может быть специальная зона (объекты промышленности, энергетики, военные объекты, газопроводы)
— Заказать выписки из ЕГРН на участок, где располагается или планируется к возведению жилье, а также на смежные земли.
— Изучить правила землепользования и застройки интересуемой территории, публичную кадастровую карту, а еще запросить градостроительный план земельного участка, советует Лобачев.
Причины сложностей и их решения
Одной из главных причин подобных ситуаций является то, что гражданские права на недвижимость и публично-правовые ограничения ее использования находятся в параллельных реальностях, утверждает Латыев: «Есть огромное количество объектов с установленными вокруг них защитными зонами, которые проходят рядом или даже по чужим участкам». Собственники таких земель не могут их использовать в полном объеме, а потенциальные покупатели объектов на них не всегда могут узнать об этом, добавляет эксперт. А вот если бы санитарная зона, захватывающая соседний участок, оформлялась как сервитут на него, то вопросов будет намного меньше, уверен Латыев.
Ситуация изменится в лучшую сторону, когда в ЕГРН будет информация обо всех действующих зонах с особыми условиями использования территорий, надеется Лобачев. По закону все сведения туда должны внести до 1 января 2022 года. Строго формально санитарная зона должна быть головной болью владельца источника загрязнения, уверен Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство 4 место По количеству юристов Профайл компании : «По факту он своей деятельностью и по своей воле создает риски и ограничения для собственников других участков, поэтому все негативные финансовые последствия должны возлагаться на него».
Поэтому на законодательном уровне нужно установить более четкие условия, при которых можно уменьшить границы санитарных зон по заявлению лиц, которые не владеют участком, считает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Банкротство группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры 4 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По выручке 15 место По количеству юристов . Нужно детально прописать механизм привлечения предприятия к разрешению этого вопроса в обсуждаемых случаях, утверждает Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании . А еще – точнее разграничить ситуации, когда при временной остановки производства можно и нельзя уменьшить санитарную зону, резюмирует Стаценко.