24.03.2022 р. Верховною Радою України прийнято за основу та в цілому законопроєкт №7178 від 19.03.2022 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану». Ним Верховна Рада України встановила особливості земельних відносин на період воєнного стану в Україні. Що чекає власників та користувачів земель проаналізував Сивак Андрій, партнер АО «Шкребець і партнери».
Новий закон ухвалений у цілях забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану. З урахуванням потреби використання у 2022 р. усіх доступних сільськогосподарських угідь для проведення посівної кампанії та забезпечення інтенсивного сільськогосподарського виробництва.
Законодавець виходив з такого:
встановлені для мирного часу процедури надання у користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності, є тривалими в часі, потребують ухвалення низки послідовних рішень розпорядниками земель, організації та проведення земельних аукціонів тощо.
В умовах воєнного стану, коли:
Державний земельний кадастр, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не функціонують, а також не надаються адміністративні послуги, —
надання земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарським товаровиробникам за звичайною процедурою фактично унеможливлене.
Підготовлені до земельних торгів ділянки також залишаються без свого користувача.
У постійному користуванні державних підприємств, установ та організацій в Україні перебуває близько 724,0 тис. га сільськогосподарських земель.
У силу:
незадовільного фінансово-економічного стану значної частини цих землекористувачів, відсутності посівного матеріалу, матеріально-технічного забезпечення тощо —
вони можуть у 2022 році не використовуватися або використовуватися із низькою ефективністю.
Серед важливих положень закону внесення змін до:
розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, Законів України «Про оренду землі», «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» —
які, зокрема передбачають низку правил воєнного стану.
Зокрема поновлення на один рік без волевиявлення сторін та внесення відомостей про таке поновлення до Державного реєстру договорів:
оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту —
щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності строк користування якими закінчився після введення воєнного стану.
Оренда земельних ділянок в умовах воєнного стану
Водночас районним військовим адміністраціям надано повноваження передавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності без проведення земельних торгів.
З цією метою формування земельної ділянки оренду здійснюється без:
внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера,
Однак на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється та затверджується за рішенням військової адміністрації.
Встановлено умови передачі зазначених земельних ділянок в оренду, зокрема:
обмеження розміру орендної плати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обмеження орендарів в праві на компенсацію витрат на поліпшення, переважному праві на поновлення або укладення договору на новий строк, на викуп, а також на передачу земельної ділянки в суборенду, заставу (іпотеку) права користування, встановлення земельного сервітуту, на зміну угідь, забудови, закладення багаторічних насаджень, використання корисних копалин, зміни цільового призначення; не передбачено застосування передбачених земельним законодавством мінімальних строків договору оренди землі.
Натомість дозволено передачу військовими адміністраціями в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що:
перебувають у постійному користуванні державних та комунальних підприємств, установ, організацій (за погодженням з відповідними керівниками) із збереженням права постійного землекористування.
Також дозволено:
передачу земельних ділянок в оренду строком іншими, постійними користувачами із збереженням права постійного землекористування; орендарями, суборендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності без згоди власника
Така передача здійснюється на строк до 1 року і виключно для використання таких ділянок за цільовим призначенням.
Форми договорів та інші умови
Законом встановлено виключно електронну форму:
договорів оренди, а також договорів про передачу права землекористування та вимогу їх засвідчення кваліфікованими електронними підписами;
Визначено, що:
укладення, зміна та розірвання договорів оренди, а також договорів про передачу права землекористування —
підлягають державній реєстрації військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Законом теж врегульовано питання дії укладених за спеціальною процедурою договорів оренди та договорів про передачу прав користування земельними ділянками після скасування воєнного стану в Україні.
Впроваджено обмеження на:
безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі, розроблення такої документації, формування земельних ділянок крім тих, що передаються в оренду військовими адміністраціями, проведення земельних торгів відносно прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності.
За деякими оцінками, прийнятий Закон дозволить додатково залучити до сільгоспвиробництва:
20,0 тис. га земель комунальної власності, які були підготовлені для передачі в оренду на земельних торгах, а також близько 400,0 тис га земель державної власності, які зараз перебувають у постійному користуванні держпідприємств Мінагрополітики, НААН України, закладів освіти тощо.
Нагадаємо, що питання продовольчої безпеки у контексті агресії рф проти України безпеки стоїть гостро для усього світу.